Akta Pembebanan Hak Tanggungan

Telah dikemukakan sebelumnya bahwa SKMHT mutlak untuk dinaikkan statusnya menjadi APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan) dalam waktu 1 bulan jika objek hak tanggungan (baca: tanah) sudah terdaftar. Tiga bulan jangka waktunya jika tanah yang menjadi objek hak tanggugan tersebut belum terdaftar (Pasal 15 ayat 3 dan ayat 4 UUHT).

Menurut Adrian Sutedi (2010: 72)  suatu APHT memuat substansi yang bersifat wajib (lih: juga Pasal 11 UUHT), yakni yang berkenaan dengan:

1. Nama identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan.
2. Domisili pihak-pihak yang bersangkutan.
3. Penunjukan secara jelas utang dan utang-utang yang dijamin.
4. Nilai tanggungan dan urain yang jelas tentang objek hak tanggungan.
5. Selain itu di dalam APHT tersebut, para pihak dapat juga mencantumkan janji –janji yang bersifat fakultatif yang bertujuan untuk melindungi kepentingan kreditor sebagai pemegang hak tanggungan.

APHT mengatur persyaratan dan ketentuan mengenai pemberian hak tanggungan dari debitor kepada kreditor sehubungan dengan utang yang dijaminkan dengan hak tanggungan. Pemberian hak ini dimaksudkan untuk memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor yang bersangkutan (kreditor preferent) dari pada kreditor-kreditor lain (kreditor konkuren). Pemberi hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang debitor kepada kreditor sehubungan dengan perjanjian pinjaman atau kredit yang bersangkutan.

Tanah sebagai objek hak tanggungan dapat meliputi benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu. Hal ini dimungkinkan karena sifatnya secara fisik menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Baik yang sudah ada maupun yang akan ada, yang berupa bangunan permanen, tanaman keras dan hasil karya dengan ketentuan bahwa benda-benda tersebut milik pemegang hak maupun milik pihak lain.

Pembebanan hak tanggungan wajib memenuhi syarat yang ditetapkan dalam UUHT, sebagaimana dikemukakan oleh Adrian sutedi (2010: 72) sebagai berikut:

1. Pemberian hak tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian kredit yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.
2. Pemberian hak tanggungan wajib memenuhi syarat spesialitas yang meliputi nama dan identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan, domisili para pihak, pemegang dan pemberi hak tanggungan, penunjukan secara jelas utang atau utang yang dijaminkan pelunasannya dengan hak tanggungan, nilai tanggungan, dan urain yang jelas mengenai objek hak tanggungan.
3. Pemberian hak tanggungan wajib memenuhi persyaratan publisitas melaui pendaftaran hak tanggungan pada kantor pertanahan setempat (Kota Madya/ Kabupaten).
4. Sertifikat hak tanggungan sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan memuat title eksekutorial dengan kata-kata “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa.”
5. Batal demi hukum, jika diperjanjikan bahwa pemegang hak tanggungan akan memiliki objek hak tanggungan apabila debitor cidera janji (wanprestasi).

Di dalam APHT juga dapat dicantumkan perjanjian sebagai upaya kreditor untuk dapat mencegah agar objek jaminan tetap mempunyai nilai yang tinggi, khususnya nanti pada waktu eksekusi. Oleh karena itu sedapat mungkin semua kemungkinan mundurnya nilai objek jaminan, sebagai akibat dari ulahnya pemberi jaminan atau karena suatu mala petaka, diantisipasi. Menurut Satrio (2007: 313) janji tersebut meliputi:

1. Janji sewa.
2. Hak mengelolah objek hak tanggungan.
3. Janji penyelamatan.
4. Janji untuk tidak dibersihkan.
5. Janji untuk tidak melepaskan hak atas objek hak tanggungan.
6. Janji ganti rugi.
7. Janji asuransi.
8. Janji pengosongan.
9. Janji mengenai sertifikat hak atas tanah objek hak tanggungan.
10. Janji memiliki. (lih juga: Bahsan, 2008: 33 s/ d 34)

Tata cara pembebanan hak tanggungan dimulai dengan tahap pemberian hak tanggungan di hadapan PPAT yang berwenang dan dibuktikan dengan APHT dan diakhiri dengan tahap pendaftaran hak tanggungan di Badan Pertanahan setempat. Pada prinsipnya pemberi hak tanggungan wajib hadir sendiri di depan kantor PPAT yang berwenang membuat APHT berdasarkan daerah kerjanya. Di dalam APHT disebutkan syarat-syarat spesialitas, jumlah pinjaman, penunjukan objek hak tanggungan, dan hal-hal yang diperjanjikan sebagaimana telah diuraikan di atas.